港匯到弱方保證樓市及港股會振盪 2025年7月網聚 https://shorturl.at/n0xHc 小龍網聚優惠(2025年7月-2025年12): https://shorturl.at/jGCcp 小龍網聚優惠(2025年7月-2025年9) : https://shorturl.at/DQN2G 近期港幣因資金外流，已跌至較低水平。大家知道香港採取聯繫匯率制度，港幣與美元掛鉤。目前美元存款利率約4厘，而港幣定期存款僅約1厘。這種明顯的息差是不正常的，導致超過千億港幣的資金從金管局流出。許多銀行界朋友和分析師都認為，這種高息差的現象不會持續太久。 港匯與港股的關鍵關聯：反轉預示 對我們投資者來說，最關心的是港匯與恆生指數（恆指）的關係。根據聯繫匯率制度，港幣匯率必定在7.75（強方兌換保證）與7.85（弱方兌換保證）之間浮動。 過去的經驗顯示，恆指的漲跌不一定直接與港匯的強弱同步。然而，有一個關鍵現象值得留意：每當港匯從強方保證走向弱方，或從弱方保證走向強方時，港股往往會出現反轉。 • 歷史借鑒： ◦ 例如在2016年，港匯因為A股熔斷而觸及7.85的弱方保證，當時港股隨即見底。隨後當港匯回到強方保證時，港股也見底。而當港匯再次緩慢走向弱方時，2017年至2018年就出現了一波大牛市。 ◦ 反之，當港匯從弱方保證慢慢轉回強方保證時，恆指則會逐漸見頂，並一路回調。 ◦ 到了2023年左右，港匯再次從弱方保證走向強方。根據講者小龍在七年前的著作中預測，2024年港股有望見底，隨後將開始上升。 • 當前啟示： ◦ 目前，港匯正從7.75（強方保證）走向7.85（弱方保證）。我們需要密切關注，如果港匯觸及弱方保證後反轉走向強方保證，港股雖然不一定會立刻見頂，但這將是一個重要的參考指標。 ◦ 近期港股連跌，例如前兩日連續下跌近500點。我們必須小心這個「港匯與恆指」的模式魔咒是否會持續。港股的反彈幅度已接近1:1的比例，這預示著急升後可能會有急跌。若金管局在7.85弱方保證處介入，我們需要密切留意港股之後的走向。 香港房地產市場的隱憂：商業物業壓力重重 除了股市，香港的房地產市場也面臨挑戰。近期樓價雖有數千港元的下跌，但銀行業和許多業內人士都認為這只是短期現象，而非長期趨勢，主要原因是高息差的影響。銀行對於這種短期的市場情況抱持謹慎態度。 • 商業物業壓力： ◦ 尤其值得注意的是，過去20年活躍的專業投資者，特別是那些持有商舖、工廠大廈、商業大廈等非住宅物業的人士，目前正承受著巨大的壓力。 ◦ 銀行也面臨壓力，並積極審查各類貸款，尤其是商業舖位及廠廈相關的貸款。 ◦ 這意味著銀行可能會要求降低槓桿，甚至「追繳貸款」（call loan）。 ◦ 許多工廠大廈和商舖的價格在過去幾年跌幅過急，已經「穿曬底」（即資產價值已低於負債或成本價）。即使拿出來賣，也可能需要進一步的折價才能成交。 ◦ 有人表示，連2008年買入的物業，現在都可能面臨虧損。在商業物業市場中，跌幅往往沒有「上限」（沒有cap），可以非常深。 ◦ 雖然最近幾個月息差有所放鬆，但這種「好景」能否持續，仍是未知數。 ◦ 此外，一些新的住宅項目，例如屯門的某些樓盤，正以非常低的價格出售。未來其他發展商是否會跟進這種大幅減價策略，也未可知。 結語：保持警惕，謹慎前行 總而言之，香港的金融市場正經歷一個關鍵時期。港匯的走向與港股和樓市的表現息息相關。投資者需要密切關注港匯在7.75至7.85區間的動向，特別是當它觸及弱方保證時，對港股可能帶來的影響。同時，商業物業市場面臨的結構性壓力也不容忽視。在這個充滿不確定性的時期，保持警惕並謹慎評估投資風險至關重要。