探討香港樓市及股市的最新趨勢！本集專注於商業地產、利率影響、一小時生活圈概念及商業貸款。了解經濟變化如何影響房屋選擇，以及銀行密切關注的焦點。同時，分析HIBOR對恆生指數的影響及未來市場壓力。 2025年8月網聚: https://shorturl.at/Rxw4a 小龍網聚優惠(2025年8月-2026年1月) : https://shorturl.at/9XfAs kofi: https://ko-fi.com/astrologystar/ 時間標籤: 00:00 - 介紹 00:01 - 聚焦樓市 00:17 - 商業地產見解 00:29 - 關鍵因素：利率、一小時生活圈、商業貸款 01:29 - 商業貸款與銀行壓力 07:09 - 最後一口槓桿概念 18:42 - HIBOR與恆生指數關係 香港樓市與股市趨勢探討：商業地產與經濟新視角 我們將深入探討香港樓市與股市的最新動態。本文將專注於商業地產，分析利率、一小時生活圈概念以及商業貸款對市場的影響，同時探討經濟變化如何塑造房屋選擇以及銀行所關注的重點。此外，我們還將關注HIBOR對恆生指數的影響，並展望未來市場的壓力。希望通過這篇文章，你能獲得更多洞見，並與我們一同思考投資時機。 我們先聚焦於樓市的現況。商業地產一直是市場的重要組成部分，近年來早有聲音提到一小時生活圈的概念，這種生活方式因經濟因素而受到更多關注。當經濟開始放緩時，收入減少可能促使人們考慮搬到租金或生活成本較低的地方，進而影響通勤模式。這種趨勢是否會讓越來越多人接受一小時生活圈，我們拭目以待。 接下來，商業貸款成為另一個值得深入探討的話題。過去曾指出，許多企業通過過度透支（overdraft）或商業貸款維持運作，但這些貸款的利率與住宅按揭截然不同。當涉及數千萬甚至上億的商業按揭時，申請者往往是企業主或高收入人士，銀行會根據嚴格的壓力測試來評估資格。近年來，隨著公司按揭市場表現不佳，尤其是浮動利率（H按）缺乏上限，借款人面臨的壓力顯著增加。HIBOR曾高達4%以上，加上1.5%的加成，供款利率達到6%至7%，這對工商貸款部門來說無疑是一大挑戰。 市場挑戰不僅限於此。當商舖或工廠大廈價格下跌一半時，投資者可能面臨數千萬甚至數億的虧損。銀主盤（銀行收回的物業）問題加劇，尤其是在「有價無市」的局面下，銀行不得不進一步降價以尋找買家。一些上市公司如佳明集團和英皇國際已公開表示債務壓力，這也促使銀行更加密切關注商業貸款的數量。目前，這些問題尚未波及住宅市場，但若情況惡化，銀行或將收緊對住宅貸款的審查。 回顧近年，發展商的困境尤為明顯。中小型發展商乃至新世界、遠東等大型企業都承認，5年高位買地的項目大多虧損。遠東的邱達昌曾坦言，當時買地的地產商幾乎無一倖免。而長實李澤鉅則在記者會上表示，幸好近年未在高位大量購入土地，否則如今將面臨更大麻煩。這些案例提醒我們，槓桿的運用需謹慎，時機的把握至關重要。 所謂「最後一口槓桿」是近年來的一個熱門話題。小龍2019年便預測2020年將出現第四輪量化寬鬆（QE4），隨後資金充裕推動了槓桿的激增。通過一個朋友的故事，我們可以看到槓桿的雙面性。這位朋友在2008年金融海嘯後進入銀行，剛好銀行正完成裁員，所以新來的就順理成章把所有的客戶都拿過去。結果一個新人竟然可以入接近100,000。憑藉客戶資源和量化寬鬆政策迅速積累財富，數年內購入多層樓宇並成為小富婆。然而，2020年移民時，她選擇清算資產，結果成為最高高位出貨，完美逃開第一次跌落。若她留至今日，資產價值或許更低。這告訴我們，投資時機的判斷往往決定成敗。 回到樓市，小龍2023年6月曾探訪新界某著名樓盤，當時售價仍在一萬九千元一呎，地產經紀堅稱「南山北水，九運必升」。然而，現今價格已跌至一萬四千至一萬五千元一呎，降幅達數百萬。 轉向股市，HIBOR與恆生指數呈現反向關係。當HIBOR處於高位時，恆生指數往往低迷；反之，HIBOR下跌則推動股市上漲。近期HIBOR從0.5%反彈至1.1%，金管局承接120多億港元，預示未來HIBOR或繼續上升，進而對港股構成壓力。月線圖上的下降軌道線自2018年起未被突破，若無法突破，可能出現雙頂走勢，投資者需保持警惕。 #樓市 #商業地產 #利率 #一小時生活圈 #商業貸款 #HIBOR #恆生指數r